亲和源8169万元业绩补偿背后: 养老与对赌的资本化错配-尸体农场

亲和源8169万元业绩补偿背后: 养老与对赌的资本化错配 时间:2020年05月27日 06:29:42

亲和源8169万元业绩补偿背后: 养老与对赌的资本化错配

亲和源8169万元业绩补偿背后: 养老与对赌的资本化错配

无论最终结果如何,从本质上看,业内人士更倾向于认为,养老产业与对赌其实是一场错配。

业内人士分析称,我国养老地产尚处于初级发展阶段,很多项目的运营模式并不完善,盈利性薄弱。由于前期的投入资本很大,而且中高端养老社区需要较大面积来建设食堂、各种活动区域甚至剧场等公共设施,因此通常情况下,养老社区入住率需要达到六至七成左右才能实现盈亏平衡,但目前的情况是,除了上海、北京等地的入住率可以高于七成,其他省市虽然也有大量需求,但由于难以承担中高端养老社区的费用、养老理念等因素制约,发展并不容易,许多养老项目的入住率远低于盈亏平衡点。

对于为何会遭遇业绩滑铁卢,公告给出了两点理由:一是受国内外经济因素的影响,2019年销售不及预期,导致收入减少;二是自2018年下半年以来,亲和源陆续有养老社区竣工验收开始摊销成本费用,导致养老业务利润较上年同期有较大幅度下降。

“民营企业融资比较困难,特别是养老地产,存在缺少抵押物和融资成本高的问题,跟宜华健康的合作可以快速解决公司最难的问题。”当年,奚志勇在与上市公司交易时接受媒体采访时表示。

宜华健康的公告显示,在业绩承诺的前三年,亲和源均超额完成业绩承诺,甚至2018年完成率达到541.51%,盈利达3415.1万元。不过,到了2019年,业绩急转直下,不仅没有实现盈利,反而大幅亏损9619.95万元。

“养老产业非常不适合拿来对赌。因为对赌是看当期的收益,而养老产业则需要长期投入,相当于让需要看长期的产业变得短视。”长江商学院会计学教授薛云奎对第一财经记者表示。

综合业内人士观点和专业文章,目前针对养老产业的贷款方式主要有传统的银行贷款、PPP模式、股权融资、养老产业专项债券、政府政策性补贴等方式。不过,其中多种方式对养老机构尤其是民营养老机构,都有较高的门槛或融资成本,而由于部分民营养老地产机构的土地性质问题,也无法将其作为抵押物申请低息贷款。因此,融资难问题一直以来都是限制养老地产机构发展的一大瓶颈。据相关数据统计,2018年我国养老产业共有18起融资,涉及养老机构的只有3起。

“在签订对赌协议时,我们没办法预见到去年的大环境变化,最终销售业绩只完成了大约1/3。今年疫情期间,销售更是全面暂停。”奚志勇表示。

随着老龄化人口的增长,养老产业的机遇不言而喻。中国社科院2016年预计,至2030年我国养老产业规模有望达13万亿元。基于对行业的看好,各方人马纷纷加入,尤其是在重资产的养老地产行业,大型险企、房地产公司、养老服务运营商等近年来陆续涉足其中。

不过,在奚志勇看来,当初引入上市公司,一方面是看中其品牌效应,另一方面也打开了企业的融资通道,因为民营养老机构在经营过程中仍然面临融资难等各种掣肘。“这些年关于养老产业的顶层设计其实已经很多了,但在土地、金融支持等方面还需进一步落地,例如加快养老产业REITs(不动产投资信托基金)的落地。”奚志勇表示。

养老与对赌的错配2016年及2017年,宜华健康先后分两次全资收购亲和源股份,双方在收购协议中附带业绩承诺,也让亲和源成为业内唯一一家与上市公司进行对赌的养老机构。

也有业内人士认为,养老产业的性质决定了其盈利率不会太高,很难持续满足上市公司对赌的要求,况且养老行业目前还在培育阶段,不能过早地谈退出,也不能过早地谈资本化,需要给予时间。另外,对养老、医疗健康等关系民生且需要长期投入的行业进行对赌,在资本的裹挟下,不排除个别机构会因为短期的业绩追求出现业务急功近利或走形,不利于其可持续发展。

需要REITs等进一步金融支持

为了解决养老产业的痛点,近年来国家密集出台了许多扶持政策,包括去年4月国务院办公厅发布的《关于推进养老服务发展的意见》,从放宽行业准入、扩大投融资渠道、落实土地税费政策、促进融合创新发展等方面,意图解决养老服务机构举办主体“盈利难”“融资难”“用地难”的问题。

渤海汇金认为,从美国养老地产的REITs生态系统核心来看,通过开发商、投资商与运营商的角色分离来实现开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离。与之相对,刚刚起步的中国养老地产领域,虽然汇聚了地产商、保险公司及其他民营企业,但各自的角色定位十分模糊,结果,在养老地产的开发运营过程中,既缺乏专业的运营商,更缺乏长期的投资人。中国养老地产要持续发展,也必须构建角色分离又互相协作的养老地产金融生态链。

奚志勇表示,国家关于养老产业的顶层设计已经很多,除了期待政策进一步落地,仍希望在土地支持、金融支持、租赁物业的会员制合规化等方面得到更大支持。而在金融支持方面,他特别提到了REITs。

收购协议中,奚志勇承诺,亲和源2016年~2018年亏损分别不超过3000万元、2000万元和1000万元,2019~2023年净利润分别不低于2000万元、4000万元、6000万元、8000万元和1亿元。从这一业绩承诺数字来看,要求亲和源每年均实现利润的增长,且增长比例并不低,从25%至翻倍不等。

针对此事,第一财经多次联络宜华健康,截至发稿尚未有回应。

而在这背后,业内人士认为,其实是需要“慢慢来”的养老产业和步步紧逼的对赌之间的一次资本化“错配”。

当养老机构遭遇对赌,结果会怎么样?宜华健康(000150,股吧)(000150.SZ)近期发布公告,称其收购的养老地产机构亲和源2019年未达成业绩承诺,亲和源创始人、董事长奚志勇因此被宜华健康要求补偿8169万元。

在融资难的另一面,是国内养老地产的盈利模式尚不清晰。

养老地产的融资难题根据国家统计局发布的人口数据,截至2018年末,我国60周岁及以上人口约为2.49亿人,占总人口的17.9%;65周岁及以上人口约为1.67亿人,占总人口的11.9%。

在薛云奎看来,养老产业的返本周期本来就很长,一般至少需要6~8年时间,甚至可能长达20~30年。这是一个需要慢慢投入的行业,并且养老产业的战略意义不能光以业绩来衡量,而与上市公司的对赌则恰恰注重业绩,且是较为短期的当期业绩,相当于让需要看长期的产业变得短视,所以养老产业是非常不适合进行对赌的。

渤海汇金在研究报告中表示,中国养老地产的发展面临诸多困境,其中之一就是缺少足够的金融工具支持,特别是长期的、较低成本的资金支持。而参考成熟的美国养老地产行业,REITs模式举足轻重。美国前十大养老机构拥有者中,REITs公司和私募基金占绝对主流地位,其中有5家均采取REITs形式。

尽管未来可期,但许多养老机构近年来都面临融资难等一系列问题,这也是奚志勇在当初牵手宜华健康的原因之一。

4月30日,证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

据第一财经记者了解,目前双方就核算的会计政策仍存争议,正在沟通过程中。但不管结果如何,无论对上市公司还是亲和源来说,这场对赌走到今天,无疑都是不尽如人意的。

而在养老地产行业,关于REITs的呼声从未停止,多位业内人士均认为,REITs模式非常有可能成为中国养老地产的发展之路。

基于累计业绩未达到承诺标准,宜华健康主张奚志勇需向上市公司支付补偿款8169万元。不过,据第一财经记者了解,目前双方就核算所基于的会计政策存在争议,正在沟通过程中。

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